五、從“蝸居”走向“安居”——怎么看房價過高

《蝸居》，一部電視連續(xù)劇，播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構(gòu)的故事和情節(jié)能產(chǎn)生這么大的現(xiàn)實反響？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無房族的困惑與無奈。近年來，房價過高的問題越來越引起社會普遍關(guān)注。

安其居， 才能樂其業(yè)。住房是關(guān)系億萬群眾切身利益的重大民生問題，“住有所居”是建設(shè)社會主義和諧社會的重要目標(biāo)，是讓人民群眾共享改革發(fā)展成果的重要體現(xiàn)。遏制房價過快上漲，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務(wù)，是促進經(jīng)濟健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重大課題。

● 目前中國的房價到底有多高？

“商品房”、“房價”這些詞越來越多地出現(xiàn)在中國人的生活中，只是最近十幾年的事。新中國成立后很長一個時期，城鎮(zhèn)居民實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由于“僧多粥少”，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。

為更好滿足人民群眾的住房需求，改革開放后，我國開始探索城鎮(zhèn)住房制度改革。1998年后停止住房實物分配，全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革。此后10多年， 城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)模不斷擴大。1998—2008年，新建住房65億平方米；城鎮(zhèn)居民居住條件顯著改善，人均住房建筑面積達28平方米，為1978年的4.2倍；商品住房發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)住房主要由市場供應(yīng)的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2008年年末已解決800多萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題；房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的重要動力，2009年房地產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重近5%。

在住房制度改革取得明顯成效的同時，近年來房價過高的問題十分突出。受國際金融危機影響，2008年下半年房價曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。數(shù)據(jù)顯示，2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米，比去年同期上漲了88.4%。前不久，央行公布的一份針對全國儲戶的調(diào)查顯示，超過70%的居民認為房價“過高，難以接受”。那么，目前房價到底有多高呢？

由于不同國家和地區(qū)的發(fā)展階段、文化、地理環(huán)境等狀況的差異，衡量房價高低還沒有一致認可和普遍適用的標(biāo)準(zhǔn)。不少專家學(xué)者在研究房價問題時，大都參考兩個指標(biāo)，一是房價—收入比，二是房價—租金比。房價—收入比，指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔(dān)程度，一般認為比值應(yīng)在3—6之間，而2009年北京、上海、深圳等城市的房價—收入比都超過10。房價—租金比指每平方米月租金與每平方米房價的比值，通常認為低于1∶300就意味著房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。目前，我國一些大城市的房價—租金比在1∶500左右乃至更低。另外，也有人把中國的房價與國外一些城市的房價對比。2009年12月紐約房價最高的曼哈頓區(qū)的中間價格約合每平方米人民幣2.75萬元，德國首都柏林的普通住宅每平方米均價約合人民幣1.7萬元；同期我國一些大城市的房價已接近甚至超過這兩個數(shù)字，而我們的收入水平卻相差數(shù)倍。通過這些分析可以看出，我國部分城市的房價確實明顯偏高。

當(dāng)然也要看到，當(dāng)前人們所熱議的高房價，主要還是針對一些大城市特別是特大城市而言的，不同地區(qū)、不同城市房價水平的高低不能一概而論，需要根據(jù)具體情況進行具體分析，作出客觀判斷。

● 房價過高癥結(jié)何在？

面對過高的房價，很多人坦言越來越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢想。那么，到底是什么促成了目前的高房價呢？究其原因，大致有以下幾個方面：

投資推動。隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來房價持續(xù)走高，使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費存在嚴(yán)重的“投資化”傾向。投資過度就是投機，投機性購房之風(fēng)愈刮愈猛，對高房價起到了推波助瀾的作用。

資金推動。因為貨幣政策相對寬松，市場流動性充足，也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規(guī)模近10萬億元，相當(dāng)于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實體經(jīng)濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產(chǎn)市場，必然使房價過快上漲。

地價推動。近年來，“土地財政”導(dǎo)致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。比如，2009年沿海地區(qū)某市土地出讓金收入達1200億元，是地方財政收入520.79億元的2.3倍。由于很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長過于倚重，再加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善，價高者得，造成“地王”頻出，地價與房價相互影響、交替上漲。

制度原因。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史只有10多年，體制機制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數(shù)國家住房既有市場供應(yīng)的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國在過去10多年較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應(yīng)不足，欠賬過多，造成住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡非常嚴(yán)重。再比如，房地產(chǎn)稅收制度不健全，中國是世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。同時，房地產(chǎn)市場還存在不少權(quán)利不對等、信息不對稱、競爭不充分的問題。

特別應(yīng)看到，房價過高還與城鎮(zhèn)化快速發(fā)展有關(guān)。近年來，城鎮(zhèn)化持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)化發(fā)展及城鎮(zhèn)人口自然增長對住房產(chǎn)生了新的較大需求，住房供應(yīng)問題比較突出。按照1998—2008年的城鎮(zhèn)發(fā)展速度推算，到2015年，我國城鎮(zhèn)化率將提高到52％左右，城鎮(zhèn)人口將超過農(nóng)村人口。今后5年內(nèi)，預(yù)計城鎮(zhèn)每年增加1500萬人，每年新增家庭500萬戶，其中大城市的人口聚集效應(yīng)更加顯著。同時，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民消費結(jié)構(gòu)加快升級，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮(zhèn)住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。

從更深層的意義上講，高房價也是經(jīng)濟社會發(fā)展中的許多矛盾在住房領(lǐng)域的反映。比如，長期存在的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區(qū)和大城市集中，造成這些地區(qū)住房壓力過大；比如，現(xiàn)行的財政體制使地方政府的事權(quán)與財權(quán)不對稱，成為引發(fā)“以地生財”問題的重要原因；比如，腐敗現(xiàn)象在房地產(chǎn)領(lǐng)域比較突出，導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生著影響。高房價不單單是房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題，而是各種因素共同作用的結(jié)果。

網(wǎng)友提問

網(wǎng)友：有人說高房價說到底是剛性需求支撐的，那么，房地產(chǎn)市場的剛性需求有多大，能在多大程度上決定房價走勢？

答：所謂剛性需求，是指供求關(guān)系中受價格影響較小的需求部分。房地產(chǎn)市場中的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求，既包括首次購房，也包括改善性住房需求。一方面要看到，由于城鎮(zhèn)化加速、消費結(jié)構(gòu)升級、“小家庭”增加等因素的影響，住房的剛性需求是比較大的。另一方面也要看到，剛性需求會受價格、政策和心理預(yù)期的影響，如果房價過高，大部分剛性需求會推遲實現(xiàn)。只有房價回調(diào)到部分購房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。因此，僅靠剛性需求，支撐不了高房價。但剛性需求的存在，可以避免房價暴跌。